3 קבוצות עיקריות של מסלולי משכנתא שחובה להכיר

מסלול משכנתא הוא מהמונחים המרכזיים והשגורים ביותר בפי כל מי שנמצאים בתהליך נטילת משכנתא. מאחר והם מרכיבים את תמהיל המשכנתא, שיכריע כיצד "תגיב" המשכנתא לאורך השנים ושישפע במידה רבה על מידת הביטחון הכלכלי של נוטל המשכנתא, חשוב להכיר את המסלולים הקיימים, על המאפיינים הייחודיים של כל אחד מהם. הבנקים והגופים החוץ בנקאיים מציעים מסלולים רבים, שההבדלים המרכזיים ביניהם הם גובה הריבית שלהם, משך ההלוואה, סוג ההצמדה, תכיפות השינוי של הריבית ומספר המועדים בהם ניתן לפרוע את ההלוואה. מגוון המסלולים הזה עשוי לבלבל את כל מי שנוטל משכנתא לראשונה, ולכן, חילקנו את כל המסלולים האפשריים ל-3 קטגוריות מרכזיות. על מנת להפוך את המסובך לפשוט יותר עבורכם, כדי שלא תחושו שאתם מאבדים את עצמיכם לדעת במסלולי המשכנתא השונים ועל מנת שתוכלו לבנות את התמהיל המושלם לצרכים שלכם, קראו את המאמר שלהלן והתוודעו אל קבוצות המסלולים החשובות ביותר.


קטגורייה ראשונה: מסלול שקלי צמוד למדד
את המנוח "מדד" כבר שמעתם בוודאי אלפי פעמים ובאלפי הזדמנויות שונות. עבור אלה מביניכם שעדיין אינם בטוחים מה זה אומר, נסביר, כי מדד, בהקשר של נטילת משכנתא, מתייחס בדרך כלל למדד המחירים לצרכן, הנקבע על-ידי לשכת הלמ"ס והמתפרסם מידי ה-15 בכל חודש עבור החודש הקודם. נתון זה מציין את כוח הקנייה של השקל ומטרתו היא למדוד את השינוי שחל בתקופה מסויימת ברמת המחירים של סל מוצרים מסויים.
השינוי בערך המדד, עלייה/ירידה, מציין את השינוי שחל במחירי מוצרים בסל ספציפי נתון (כמו הנעלה והלבשה, דיור, ריהוט וכן הלאה). מסלול משכנתא צמוד למדד פירושו, כי יתרת ההלוואה הכוללת והחזר ההלוואה החודשי ישתנו בהתאם לשינויים במדד המחירים, כך שכאשר המדד עולה (והכסף של הצרכן "קונה פחות"), יתרת ההלוואה וההחזר החודשי יהיו יקרים יותר.
בקטגורייה הזו, ישנם שני מסלולים מרכזיים שכדאי להכיר, שהשוני המרכזי ביניהם הוא ההשתנות של הריבית. בעוד המסלול הראשון הוא מסלול המתאפיין בריבית קבועה הצמודה למדד, כלומר, ריבית סטטית, שאינה משתנה לאורך כל חיי המשכנתא, המסלול השני הוא המסלול ההפוך, ובו הריבית משתנה בתדירות שנקבעת על-ידי הבנק מראש.
 

קטגורייה שנייה: מסלול שקלי לא צמוד למדד
מסלול זה מתנהג, למעשה, ההיפך מהמסלול הצמוד למדד, שתואר לעיל, והמשמעות שלו בפועל היא,  שהמשכנתא לא תשתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, ולכן, גם אם המדד יזנק למעלה, על רקע המצב במשק, לא תהיה לשינוי הזה כל השפעה על גובה החזר ההלוואה החודשי ועל יתרת ההלוואה.
 
לקבלת ייעוץ למשכנתא ולחסכון
של עד מאות אלפי שקלים צור קשר
עוד היום
בקטגוריית המשכנתא שאינה צמודה למדד קיימים שלושה מסלולים פופולאריים:
  1. המסלול הראשון הוא משכנתא הצמודה לריבית הפריים, ריבית הנקבעת על-ידי הבנקים במטרה לחשב עסקאות מול לקוחות. ריבית הפריים בישראל נקבעת בהתאם למדיניות המוניטרית של בנק ישראל, המשתנה, בימים כתיקונם, אחת לחודש.
     
  2. המסלול השני מבוסס על ריבית קבועה, שאינה צמודה למדד המחירים, מסלול שהוא המקבילה ההפוכה למסלול השקלי הצמוד למדד בריבית משתנה. המשמעות של מסלול זה היא, כי גובה ההחזר החודשי של ההלוואה יהיה יציב וקבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, וכי יתרת ההלוואה תרד באופן קבוע מבלי להיות מושפעת ממדד המחירים לצרכן.
     
  3. המסלול השלישי נחשב על-ידי הבנקים כאלטרנטיבה אטרקטיבית יותר למסלולים צמודי המדד ולמסלולי הריבית המשתנה על בסיס הפריים, והוא דומה בעקרונות שלו למסלול המבוסס על ריבית הפריים. הייחודיות של מסלול זה טמונה בכך, שהוא מתאפיין בריבית המשתנה בתדירות של אחת לשנה, שאינה צמודה למדד והנקבעת בהתאם לעוגן המק"מ (אגרת חוב ממשלתית הנסחרת בבורסה והמונפקת על-ידי בנק ישראל לתקופה של כשנה) בתוספת מרווח ספציפי, הנקבע על-ידי הבנק עצמו.
 
קטגורייה שלישית: מסלול צמוד למטבע חוץ
מסלולי המשכנתא המוצעים תחת קטגורייה זו הם מסלולים הצמודים לשער החליפין של השקל ביחס לאירו או לדולר. מסלולי ההלוואה הללו נושאים ריבית המשתנה על בסיס ריבית הלייבור, ריבית שהיא שכיחה מאוד בתחום ההלוואות קצרות הטווח.
בקטגוריית מסלולים זו, אחוז הריבית בהלוואה שווה ערך לגובה ריבית הלייבור, בתוספת מרווח הנקבע על-ידי הבנק והלקוח ובנוסף להפרש שער המטבע המחושב אל מול שער המטבע ביום לקיחת המשכנתא. במסגרת המסלולים הצמודים למטבע חוץ, גובה ההחזר החודשי ויתרת ההלוואה מושפעים, בעצם, מהשינויים החלים באירו ובדולר, כך שאם שער המטבעות אליהם צמודים המסלולים יעלה, גם קרן ההלוואה וגובה ההחזר החודשי יעלו.
 
את בחירת הרכב המסלולים מבצעים עם חברת ייעוץ מקצועית
לכל מסלול, מבין המסלולים שנידונו לעיל, יתרונות וחסרונות רבים, וכל מסלול מתאים עבור צרכים מסויימים- כך שבבחירת תמהיל המסלולים יש להפעיל שיקול דעת, ולקחת בחשבון את היכולות התקציביות ואת הצרכים הפיננסיים. תכנון המשכנתא ובחירת הרכב המסלולים המושלם הם משימה לא פשוטה עבור צרכן המשכנתא הממוצע, שאיננו כלכלן ולא מכיר את שוק המשכנתאות לעומק. לכן, מומלץ להיעזר בחברת ייעוץ משכנתאות, שלא רק תלווה את נוטל המשכנתא לאורך הדרך ותיתן לו ייעוץ לגבי המסלולים האידיאליים עבורו, אלא שגם תבצע עבורו את כל הדרוש עד לקבלת ההלוואה המיוחלת.

פנו לחברת ביטחונות כדי לתכנן את המשכנתא שלכם כראוי
חברת ביטחונות עומדת לרשותכם בכל עת, והמומחים שלה ישמחו להעניק לכם את הליווי הפיננסי הדרוש, כך שתוכלו גם ליהנות מדירת החלומות וגם להיות בטוחים, שהחזרי ההלוואה לא ירבצו על כתפיכם כנטל. אם אתם רוצים ליהנות מתמהיל משכנתא המתאים לצרכים שלכם כמו כפפה ליד, פנו לחברת ביטחונות